民間二胎也就是我們常聽到的房屋二胎貸款，透過不動產的估值，將其價值發揮到最大化，白話來說假如一幢房屋估值2000萬元，二胎貸款將有機會貸出1600萬以上的資金。但是民間二胎都是如何評估核貸額度？
一、房屋價值
首先最重要的就是房屋本身的條件，影響二胎貸款額度的因素可能有以下這7項：
- 房屋地段：也就是房屋所在位置，是位於都會區、鄉下、商業區、交通方便地區，還是生活機能方便的地區？
- 屋齡：指的是房屋從建設完成至今經過多久？很明顯的，屋齡愈新的房屋價值愈高，反之則愈低。
- 房屋構造：房屋構造會影響屋齡和居住安全性，也會因此影響房屋價值，常見的房屋構造有磚造、鐵皮、水泥、鋼筋混凝土及鋼骨等。
- 房屋持有面積：房屋的類型有非常多種，有些位於公寓或社區大樓，持有面積就比較小；如果是透天或別墅，土地持有面積較大，價值也相對較高。另外要注意，如果是雅房或套房，通常銀行或民間二胎公司不一定會承攬，或是可以貸款的額度會非常低。
- 房屋內部情況：評估房屋價值時，通常都會有專人到家裡拍照，因為內部裝潢是增加房屋價值的因素之一，通常有裝潢的房屋，價值會比沒有裝潢者多1-3萬元的價值。
- 嚴重瑕疵：常見會被列為嚴重瑕疵的情況有：常淹水地區、土石流潛勢區、地震天災產生結構受損、輻射屋、海砂屋、凶宅，或者是被列為待拆除、徵收或禁止建設的房屋。
- 鄰近嫌惡設施：例如垃圾場、焚化爐、高壓電區、墳墓、殯儀館、工廠、風化場所、加油站或畸零地等。
二、一胎核貸金額
會申請房屋二胎貸款的人，通常前面都會有一個第一順位(一胎貸款)。當你申請二胎貸款時，第二順位債權人都會先看一胎核貸金額是多少，藉以確認是否有滿貸或超貸的情況。
三、房屋是否有被查封
如果貸款人的房屋已經被查封或進入訴訟程序，基本上是沒辦法申請二胎貸款的。但是這有辦法撤銷嗎？可以的，你可以委託專業的民間代書協助。
四、是否有欠稅
有時候民間二胎業者會評估房屋持有人的土地增值稅，以及是否有其他欠稅款項，再決定核貸額度、利率及還款年限。
